Beim Kauf einer Immobilie, der durch ein Darlehen finanziert wird, verlangt die Bank systematisch eine Sicherheit. Wenn diese Sicherheit in Form einer Hypothek erfolgt, stellen die damit verbundenen Kosten einen Budgetposten dar, den viele Käufer erst spät entdecken. Die Frage, wer die Hypothekenkosten trägt, verdient eine klare Antwort, da die gesetzliche Regelung keinen Raum für Mehrdeutigkeiten lässt.
Hypothek oder Bürgschaft: Eine Wahl, die die Rechnung verändert
Seit Ende 2023 bevorzugen die Banken zunehmend Bürgschaften (Crédit Logement, SACCEF) gegenüber der herkömmlichen Hypothek. Die Bürgschaft wird als kostengünstiger und flexibler für die meisten Standardfälle angesehen.
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Die Hypothek bleibt jedoch in mehreren spezifischen Fällen erforderlich: Investorenprofile, atypische Dossiers, Käufe in VEFA über lange Zeiträume oder wenn die Bürgschaftsorganisation den Antrag ablehnt. Die Wahl zwischen diesen beiden Sicherheiten liegt nicht immer beim Kreditnehmer, oft entscheidet die Bank.
Diese Unterscheidung hat direkte Auswirkungen auf das Gesamtbudget. Bei einer Bürgschaft zahlt der Kreditnehmer eine Gebühr, die am Ende des Darlehens teilweise zurückerstattet werden kann. Bei einer Hypothek sind die angefallenen Kosten endgültig verloren, und im Falle eines vorzeitigen Verkaufs kommen noch Gebühren für die Löschung hinzu. Um besser zu verstehen, wer die Hypothekenkosten trägt, müssen zunächst die Posten, die diese Ausgabe ausmachen, detailliert werden.
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Zusammensetzung der Hypothekenkosten: Die Details Posten für Posten
Die Hypothekenkosten setzen sich aus mehreren verschiedenen Positionen zusammen, die jeweils an einen anderen Empfänger gezahlt werden. Die folgende Tabelle fasst ihre Art und ihren Zweck zusammen.
| Kostenposten | Empfänger | Art |
|---|---|---|
| Notarkosten | Notar | Regulierte Vergütung, proportional zur Höhe des Darlehens |
| Grundsteuer | Staat | Steuer auf die Hypothekenanmeldung |
| Beitrag zur Immobilienversicherung | Grundbuchamt | Kosten für die Eintragung im Immobilienregister |
| Auslagen und Formalitäten | Notar (im Auftrag Dritter vorgeschossen) | Variable Verwaltungskosten |
Die Notarkosten unterliegen einem nationalen, degressiven Tarif. Sie sind nicht verhandelbar. Die Auslagen können jedoch von einer Notarkanzlei zur anderen leicht variieren.
Grundsteuer: Neu und Alt werden unterschiedlich behandelt
Die Höhe der Grundsteuer variiert je nach Art der Immobilie. Für eine Bestandsimmobilie gilt diese Steuer vollständig. Für eine Neubauimmobilie oder in VEFA ist die Grundsteuer reduziert, was die Gesamtkosten der Hypothekarsicherheit erheblich senkt.
Dieser steuerliche Unterschied zwischen neu und alt kann mehrere Hundert Euro Unterschied bei den endgültigen Hypothekenkosten ausmachen. Dies ist ein Faktor, der bereits bei der Simulation des Finanzierungsplans berücksichtigt werden sollte.
Hypothekenkosten: Die Last liegt rechtlich beim Kreditnehmer
Die gesamten Hypothekenkosten trägt der Kreditnehmer, also der Käufer, der das Immobilienkredit aufnimmt. Diese Grundregel hat keine gesetzlichen Ausnahmen. Die kreditgebende Bank, obwohl sie der direkte Begünstigte der Sicherheit ist, trägt keinen Teil davon.
Der Verkäufer der Immobilie ist ebenfalls nicht an dieser Finanzierung beteiligt. Die Hypothekenkosten sind völlig getrennt von den Notarkosten, die mit dem Verkauf selbst verbunden sind (Übertragungssteuern, Notarkosten des Kaufvertrags).
Teilweise Kostenübernahme mit der Bank verhandeln
In der Praxis erhalten einige Kreditnehmer eine kommerzielle Übernahme eines Teils der Kosten. Diese Verhandlung bleibt selten und betrifft hauptsächlich Dossiers mit hohem Risiko für die Bank (hohe Beträge, vermögende Kunden, zeitlich begrenzte Sonderangebote).
Die Übernahme kann in Form einer teilweisen Rückerstattung der Notarkosten oder einer Reduzierung der Bearbeitungsgebühren des Darlehens als Ausgleich erfolgen. Es gibt keine gesetzliche Verpflichtung, die die Bank zur Beteiligung an den Hypothekenkosten zwingt.
Kosten für die Löschung der Hypothek: Die Mehrkosten im Falle eines vorzeitigen Verkaufs
Die Hypothek bleibt während der gesamten Laufzeit des Darlehens sowie ein Jahr nach dessen Ablauf eingetragen. Wenn der Kreditnehmer die Immobilie vor Ablauf dieser Frist verkauft, muss er eine Löschung beantragen, um die Eintragung zu tilgen. Dieses Verfahren verursacht zusätzliche Kosten.
Die Löschkosten umfassen:
- Die Notarkosten für die Löschungsurkunde, berechnet auf der Grundlage des ursprünglichen Betrags der Hypothekenanmeldung
- Den Beitrag zur Immobilienversicherung für die Löschung im Grundbuch
- Die Verwaltungskosten, die mit dem Verfahren verbunden sind
Diese Löschkosten werden vollständig vom Kreditnehmer getragen. Zusammen mit den ursprünglichen Eintragungskosten erhöhen sie die Gesamtkosten der Hypothekarsicherheit erheblich.
Schneller Verkauf: Die Hypothek belastet mehr als eine Bürgschaft
Für einen Käufer, der plant, in den ersten Jahren zu verkaufen, macht die Kombination aus Eintragungs- und Löschkosten die Hypothek deutlich teurer als eine Bürgschaft. Bei einer Bürgschaft vom Typ Crédit Logement gibt es keine Löschung, und ein Teil der ursprünglichen Gebühr kann zurückerstattet werden.
Dieser Faktor der Haltedauer sollte in jeder Finanzierungssimulation berücksichtigt werden, lange bevor der Kreditvertrag unterzeichnet wird. Kreditnehmer, die ein Projekt für berufliche Mobilität oder einen Verkauf in mittlerer Frist planen, sollten unbedingt eine Bürgschaft anstelle einer Hypothek verhandeln.
Die Hypothekenkosten vor der Unterzeichnung des Immobilienkredits simulieren
Die Website Service Public stellt einen offiziellen Simulator zur Verfügung, mit dem die Kosten einer Hypothek basierend auf der Höhe des Darlehens und der Art der Immobilie geschätzt werden können. Die Ergebnisse umfassen die Notarkosten, die Grundsteuer und den Beitrag zur Immobilienversicherung.
Vor jeder Unterzeichnung sind drei Überprüfungen erforderlich:
- Die Gesamtkosten der Hypothek mit denen einer Bürgschaft über die gleiche Darlehenslaufzeit vergleichen
- Eventuelle Löschkosten berücksichtigen, falls ein Verkauf vor Ablauf des Kredits in Betracht gezogen wird
- Überprüfen, ob die Bank eine kostengünstigere alternative Sicherheit für das betreffende Profil akzeptiert
Die Wahl der Sicherheit beeinflusst die tatsächlichen Kosten des Immobilienkredits, manchmal ebenso stark wie der Zinssatz selbst. Die Hypothekenkosten, die oft als unvermeidlich dargestellt werden, sind es nur, wenn die Bank die anderen Optionen ausschließt. Die Frage nach der Bürgschaft bereits beim ersten Termin mit dem Bankberater zu stellen, bleibt der effektivste Hebel zur Reduzierung dieser Kostenstelle.