Bij de aankoop van een onroerend goed dat gefinancierd wordt met een lening, vereist de bank altijd een garantie. Wanneer deze garantie in de vorm van een hypotheek komt, vertegenwoordigen de bijbehorende kosten een budgetpost die veel kopers pas laat ontdekken. De vraag wie de hypotheekkosten betaalt, verdient een duidelijk antwoord, aangezien de wettelijke regel geen ruimte laat voor ambiguïteit.
Hypotheek of onderlinge borgstelling: een keuze die de factuur verandert
Sinds eind 2023 geven banken steeds vaker de voorkeur aan onderlinge borgstellingen (Crédit Logement, SACCEF) ten koste van de conventionele hypotheek. De borgstelling wordt als minder kostbaar en flexibeler beschouwd voor de meeste standaarddossiers.
Aanrader : Risicoanalyse en voorzorgsmaatregelen bij een reis naar Ecuador
De hypotheek blijft echter verplicht in verschillende specifieke gevallen: investeerdersprofielen, atypische dossiers, aankopen in VEFA over lange periodes, of wanneer de borgstellende instantie het dossier weigert. De keuze tussen deze twee garanties ligt niet altijd bij de lener, en vaak is het de bank die beslist.
Deze onderscheid heeft een directe impact op het totale budget. Met een borgstelling betaalt de lener een commissie die aan het einde van de lening gedeeltelijk kan worden terugbetaald. Met een hypotheek zijn de gemaakte kosten definitief verloren, en komen er kosten voor de opheffing bij in geval van vervroegde verkoop. Om beter te begrijpen wie de hypotheekkosten betaalt, moeten we eerst de posten die deze uitgave samenstellen, gedetailleerd bekijken.
Verder lezen : Ontdek permanente ontharing in Montpellier: een schoonheidsrevolutie
Samenstelling van de hypotheekkosten: het detail per post
De hypotheekkosten omvatten verschillende afzonderlijke posten, elk betaald aan een andere ontvanger. De onderstaande tabel vat hun aard en bestemming samen.
| Kostenpost | Ontvanger | Aard |
|---|---|---|
| Honoraria van de notaris | Notaris | Gereguleerde vergoeding, proportioneel aan het bedrag van de lening |
| Belasting op onroerend goed | Openbare schatkist | Fiscale belasting op de hypotheekinschrijving |
| Bijdrage voor onroerend goed beveiliging | Dienst van de onroerend goed publiciteit | Kosten voor inschrijving in het onroerend goed register |
| Uitgaven en formaliteiten | Notaris (voorgeschoten voor derden) | Variabele administratieve kosten |
De honoraria van de notaris worden geregeld door een nationaal afbouwschema. Ze zijn niet onderhandelbaar. De uitgaven kunnen echter iets variëren van de ene notariskantoor naar de andere.
Belasting op onroerend goed: nieuw en oud worden niet gelijk behandeld
Het bedrag van de belasting op onroerend goed verschilt afhankelijk van de aard van het goed. Voor een oud huis geldt deze belasting volledig. Voor een nieuw goed of in VEFA is de belasting op onroerend goed verlaagd, wat de totale kosten van de hypotheekgarantie aanzienlijk vermindert.
Dit fiscale verschil tussen nieuw en oud kan enkele honderden euro’s aan verschil op het uiteindelijke bedrag van de hypotheekkosten vertegenwoordigen. Dit is een parameter die al in de simulatie van het financieringsplan moet worden meegenomen.
Hypotheekkosten: de last rust wettelijk op de lener
De volledige hypotheekkosten zijn voor rekening van de lener, dat wil zeggen de koper die de hypotheek afsluit. Deze principe regel kent geen wettelijke uitzonderingen. De kredietgevende bank, hoewel zij de directe begunstigde van de garantie is, draagt er geen deel aan.
De verkoper van het goed is ook niet betrokken bij deze financiering. De hypotheekkosten zijn volledig afzonderlijk van de notariskosten die verband houden met de verkoop zelf (overdrachtsbelasting, honoraria van de verkoopakte).
Onderhandelen over gedeeltelijke vergoeding met de bank
In de praktijk krijgen sommige leners een commerciële vergoeding voor een deel van de kosten. Deze onderhandeling blijft zeldzaam en betreft vooral dossiers met hoge inzet voor de bank (hoge bedragen, vermogende klanten, tijdelijke promotionele aanbiedingen).
De vergoeding kan de vorm aannemen van een gedeeltelijke terugbetaling van de notariskosten of een verlaging van de dossierkosten van de lening als compensatie. Er is geen wettelijke verplichting die de bank dwingt om bij te dragen aan de hypotheekkosten.
Kosten voor opheffing van hypotheek: de extra kosten bij vervroegde verkoop
De hypotheek blijft geregistreerd gedurende de gehele looptijd van de lening, plus een jaar na afloop. Als de lener het goed vóór deze termijn verkoopt, moet hij een opheffing aanvragen om de inschrijving te schrappen. Deze procedure genereert extra kosten.
De kosten voor opheffing omvatten:
- De honoraria van de notaris voor de akte van opheffing, berekend op basis van het oorspronkelijke bedrag van de hypotheekinschrijving
- De bijdrage voor onroerend goed beveiliging voor de schrapping in het onroerend goed register
- De administratieve uitgaven die verband houden met de procedure
Deze opheffingskosten worden volledig gedragen door de lener. Gecombineerd met de initiële inschrijvingskosten verhogen ze de totale kosten van de hypotheekgarantie aanzienlijk.
Snelle verkoop: de hypotheek is duurder dan een borgstelling
Voor een koper die overweegt om in de eerste jaren te verkopen, maakt de combinatie van inschrijvingskosten en opheffingskosten de hypotheek aanzienlijk duurder dan een onderlinge borgstelling. Met een borgstelling van het type Crédit Logement bestaat de opheffing niet, en een deel van de initiële commissie kan worden terugbetaald.
Deze parameter van de duur van het bezit zou in elke financieringssimulatie moeten worden opgenomen, lang voordat de lening wordt ondertekend. Leners die een project voor professionele mobiliteit of een verkoop op middellange termijn overwegen, hebben er alle belang bij om een borgstelling te onderhandelen in plaats van een hypotheek.
Simuleer de hypotheekkosten voordat u de hypotheek ondertekent
De website Service Public biedt een officiële simulator waarmee de kosten van een hypotheek kunnen worden geschat op basis van het bedrag van de lening en de aard van het goed. De resultaten omvatten de notariskosten, de belasting op onroerend goed en de bijdrage voor onroerend goed beveiliging.
Voor elke ondertekening zijn er drie controles noodzakelijk:
- Vergelijk de totale kosten van de hypotheek met die van een onderlinge borgstelling voor dezelfde looptijd van de lening
- Neem eventuele opheffingskosten mee als een vervroegde verkoop mogelijk is vóór het einde van de lening
- Controleer of de bank een alternatieve, goedkopere garantie accepteert voor het betreffende profiel
De keuze van de garantie heeft invloed op de werkelijke kosten van de hypotheek, soms net zoveel als de rente zelf. De hypotheekkosten, vaak gepresenteerd als een noodzakelijke stap, zijn dat alleen wanneer de bank de andere opties uitsluit. Het stellen van de vraag over de borgstelling tijdens het eerste gesprek met de bankadviseur blijft de meest effectieve hefboom om deze uitgavenlijn te verlagen.